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曾经，鹤岗10万买套房，震惊全国。

不同的城市，相同的戏码。

因为便宜，多年前一批人不假思索选择奔赴句容买房，80万就能买套房，200万就能拥有一套双层别墅，这让很多中年人提前感受了一把人生赢家。

在经历2021年楼市最冷的寒冬后，一批都市圈房价迎来前所未有的降价潮，这一次的寒流来得比以往还要寒。

毫不夸张，我同事因为疫情2周没有回家了，她家在句容碧桂园，离开南京需要公司特批。

按道理讲，南京都市圈的镇江句容，距离南京仙林不过16公里左右，还能通过s6句容线直达南京市区。

通勤距离不过30分钟，比南京桥北、江宁很多地方都要近。

5年前，这里均价冲破1万/㎡，偏偏就是这样的区位，开发商从去年10月开始，便开启了疯狂打折模式。

房价直接“腰斩”，均价5000元/㎡都难卖。

“8折”、“均价5000+元/平，楼层任选”、“比安置房还便宜的电梯商品房”、“先到先得”这些都是刷屏朋友圈的促销语。

要知道，这个楼盘2017年12月首开精装高层，折后价格在10200-10800元/㎡。2018年10月，均价也保持在1.1万/㎡。

2020年8月，项目推出二期云顶，毛坯高层房源均价约7000元/㎡。如今，价格回到“5”字头，相当于打了8折，让人难以置信。

而就在今年3月，更有楼盘直接打出999元就可锁定房源，5%低首付购房，最低可以只需3万元等促销字眼。

该楼盘是预计3月加推，均价5600-5800元/㎡之间。加推的最小户型约95㎡，按照总价60万来算的话，首付确实可以低至3万元。

除了以上楼盘，据我们打探，作为“句容顶豪”的碧桂园云顶，也疯狂开启打折。

项目一期最高时的精装房单价在12000元/㎡左右。现如今在售的高层里的“楼王”，单价也就5000元/㎡左右，面积约117㎡起步。

算下来，50万买套100多平大三房，真的不是梦。

还有更夸张的，位于30栋的3301室，特惠单价仅4865元/㎡。

彻底跌破5000元/㎡。

相比之前8000元/㎡的毛坯，说打了5折也的确不是不可以。

项目一期已经交付了2年左右，小区整体环境还是非常棒的，只不过里里外外，实在是太空了，基本没人住。

图源：南京真有好房

句容属于镇江市下面的一个小县城，因先天的地理优势，最直接享受到了南京都市圈的利好辐射。

那句容是否会归属南京？不要问我。

而都市圈的疯狂，最具代表性的就是：以高额佣金几乎召集了句容县以及南京市的绝大部分的中介做分销。

比如下图，这是某句容楼盘，售楼处门口的标语：欢迎徐州看房团、常州看房团、南京看房团、马鞍山看房团、安庆看房团等等。

为什么句容小小的地方，能招揽如此多的人来这里买房？

1、事实上，本地人买的并不多，大部分是南京和江苏、安徽客户，这些人普遍对南京不够熟，被中介几句忽悠，就去了。

2、图便宜，这部分人手里资金有限，带有投资意向，加上地铁利好，距离南京较近等因素，冲动就买了。

就比如，我就听句容本地人说过：“5000元/㎡还不买？白菜价，给儿子买个婚房自住也划算。”

好像听上去，确实像那么回事，无法反驳。

不过最后我还是要说一句，如果你的朋友圈，有中介在发都市圈捡漏了，不要犹豫，你可以清除直接拉黑。

所以问题来了，地铁，是不是真的能为句容带去利好？

去年年末，S6号线（宁句城际）如约正式通车，最开心的莫过于句容的朋友，心里盘算着“难道句容真的要并入南京了？”。

不过，我发现仍然有不少中介销售，又开始打着地铁通车的噱头招揽投资客和买房人，比卖房人还兴奋。

不可否认，地铁通车对于整个句容是利好的，但并不具备扭转整个市场的效果。

流通性差，这是最关键问题点。

本质上，句容目前的库存，仍然是供大于求的市场状态，地铁的开通，反而让句容人，更加想出去。（主要是去隔壁南京）

“二手房卖不出去，大概率是新房促销降价，仅仅一个黄梅，就积压了三千多套二手房，压根没人买。”

碧桂园凤凰城，2017年，句容的房价普遍在12000元/㎡，碧桂园凤凰城报出史上最高13000元/㎡价格。

好景不长，2021年2月，跌至9200元/㎡。如今5000元/㎡左右的价格，让人不胜唏嘘。

以地铁已经通车为例，实际句容二手房价怎样呢？碧桂园凤凰城仍然是持续走低，一路下跌，均价也仅7529元/㎡。

地铁的通车，或许也只是给销售多了一个促销的口号，并没有成为明显的助力，更不要说拉动房价了。

曾经轰动一时风光无限的仙林悦城，目前均价仅8357元/㎡了，打着仙林东的旗号，也是彻底让句容的楼盘火上一把。

两年时间，由10634元/㎡跌至8357元/㎡，直降2277元/㎡。

而我也在抖音发现，有人当年1.7万/m²购入，如今房价只卖8000元/m²，还要每个月还贷款，真是血亏。

图源：六朝楼市

除了句容，同样属于南京都市圈的安徽滁州，房价同样跌跌不休。

根据365淘房显示，有同事当年6800元/㎡出头，买下的124平知名房企开发商的项目，现在已经跌回4字头。

85万买入的房产，现在降价20万也卖不出，连本带息亏了将近30万。

甚至我搜索资料还发现，有句容业主，因为还不上月供，被强制执行。

也有句容业主想直接送房子，送叠墅，原因很简单，还不起贷款。

很多时候，不是房价贵的地方有泡沫。

相反，越便宜的地方越是熬不住大环境的冷淡，跌幅是更猛。

只有退潮时，才知道谁在裸泳。

全国的楼市也是如此，地产去资本化，房子去投资化，曾经那个房地产黄金时代已一去不复返。

以前，还可以借助楼市发展风口，一些都市圈的楼盘也可以卖得风生水起。

但是，随着政策严控，市场回归理性，南京主城的房子都不好卖了，更何况都市圈，楼盘迅速降温。

新房不好卖、二手房降价难卖，再碰都市圈，就是你的不对了。

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